Заградительные ставки по рыночной ипотеке достигли в России уже такого уровня, что, покупая сегодня квартиру со сроком погашения займа в течение 30 лет, семья в итоге выплатит сумму, достаточную для оплаты сразу восьми таких квартир. А в случае льготной семейной ипотеки, доступ к которой тоже ограничен, итоговой суммы хватит примерно на две квартиры. Так что при первой же возможности покупатели теперь выбирают альтернативные способы оплаты – рассрочку. На этом механизме настаивают сегодня и в правительстве, признавая, однако, что он пока недостаточно проработан с юридической точки зрения.

Ключевая ставка в России уже больше полугода держится на рекордно высоком уровне – 21% годовых. На этом фоне средние рыночные ставки по жилищным кредитам в конце 2024 года достигли в России тоже рекордных 30%. В начале 2025-го после выхода «ключа» на плато они снизились до 28% годовых. «Тем не менее показатель остается заградительным», – сообщили в своем новом обзоре специалисты компании Key Capital.

Чтобы продемонстрировать, как на практике выглядит этот заградительный эффект, эксперты подсчитали, какой будет переплата при оформлении именно рыночной ипотеки, не предполагающей никаких преференций, и при оформлении льготной семейной ипотеки, которая хоть и полагается вовсе не каждой семье, однако хотя бы отдельным категориям граждан дает возможность сэкономить при решении жилищного вопроса.

В качестве базового варианта для расчетов была взята квартира в новостройке комфорт-класса в старой Москве площадью 45,2 кв. м. По данным аналитиков, средняя стоимость такой квартиры составляет 15,4 млн руб. И если взять на нее ипотеку под 28% годовых на 30 лет с первым взносом 20%, тогда переплата достигнет такого размера, что, приобретая одну квартиру, клиент, по сути, заплатит за восемь, подсчитали эксперты.

Ежемесячный взнос за такое типовое первичное жилье достигнет 287,5 тыс. руб. Тем самым чтобы выполнить норматив (использование не более 50% официального дохода на погашение кредита), потенциальный заемщик должен зарабатывать не менее 575 тыс. руб. в месяц.

«В текущих условиях рыночную ипотеку в чистом виде практически никто не оформляет. Клиенты берут подобные кредиты только на остаток суммы, например, при альтернативных сделках. Или в рамках комбинированных займов. Последние представляют собой возможность на рыночных условиях оплатить недостающую сумму при оформлении льготного (семейного) кредита в случае достижения лимита госсубсидирования – в Москве это 12 млн руб.», – пояснил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

По его мнению, нельзя, конечно, утверждать, что рыночная ипотека как самостоятельный инструмент окончательно умерла. «Но она, очевидно, погрузилась в анабиоз до значительного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка», – отметил он.

Альтернатива рыночным кредитам (правда, не общедоступная) – семейная ипотека под 6% годовых. В этом случае при покупке квартиры с теми же параметрами, которые были упомянуты выше, ежемесячный взнос составляет более 121 тыс. руб., а переплата достигает такого размера, что в итоге семья оплачивает как минимум две квартиры.

Причем, как уточнили авторы обзора, де-факто переплата и взнос будут даже еще выше, «так как банки сегодня устанавливают дополнительные комиссии на семейную ипотеку в размере 5–7%». «Это связано с тем, что власти не полностью компенсируют финансовым организациям разницу между ключевой и рыночной ставками», – утверждается в аналитическом обзоре.

И хоть отдельные банки недавно решили все же отказаться от подобных комиссий, однако вместо этого они теперь намерены ужесточить требования к заемщикам. «Таким образом, доступность жилья по-прежнему остается на низком уровне», – делают вывод эксперты.

С учетом таких тенденций не удивительно, что все большую популярность на рынке недвижимости приобретает рассрочка. По экспертным данным, например, на рынке новостроек старой Москвы доля рассрочки с начала 2024 года выросла с 10 до 35%. Если брать данные в целом по стране, то, как выяснили специалисты ДОМ.РФ, в первом квартале этого года доля продаж новостроек за наличные и в рассрочку выросла до 44%.

«На рынке новостроек рассрочки замещают ипотеку – доля сделок с использованием ипотеки в первом квартале снизилась до 56%. В 2024 году показатель составлял 77%», – уточнили в ДОМ.РФ.

Как поясняли представители отрасли, инструмент рассрочки доступен каждому вне зависимости от его кредитной истории, официального уровня доходов, при этом рассрочка у девелоперов, как правило, беспроцентная. Однако такой инструмент предполагает более внушительный первоначальный взнос, чем ипотека, а срок погашения значительно короче, чем в случае с ипотекой. 

Это значит, что, приобретая квартиру в рассрочку, покупатель должен сразу иметь в своем распоряжении значительные денежные средства. Поэтому, по оценкам аналитиков, особой популярностью такой инструмент пока пользуется все же в премиальном и элитном сегментах рынка недвижимости.

Но большие надежды на рассрочку теперь возлагают и в правительстве. «Я все-таки продолжаю настаивать на рассрочке по введенному жилью. На самом деле этот механизм и сегодня может работать, но там просто нет гарантий юридических», – сообщил в беседе с ТАСС вице-премьер Марат Хуснуллин.

По мнению гендиректора компании Optima Development Давида Худояна, рассрочки закрепятся в качестве одного из самых популярных маркетинговых инструментов даже после снижения ключевой ставки. Тем более правительство думает над разработкой правовой базы, которая позволит упростить выдачу рассрочек в уже готовых домах.

Хотя пока что этот инструмент предполагает и много проблем. Допустим, далеко не все застройщики охотно внедряют в свою практику рассрочку– «из-за риска длительных судебных тяжб с обанкротившимися заемщиками, на которых оформлено право собственности, а не залог».

Рассрочка – сейчас неоднозначное решение, которое надо дорабатывать на законодательном уровне. А если этого не сделать, тогда, как предупреждает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева, «в перспективе можно столкнуться с большим объемом расторжений, сложностей с получением денег от дольщика и прочими проблемами».

Среди других альтернатив для ипотеки правительство, по словам Хуснуллина, рассматривает систему ссудо-сберегательных касс. Эксперты же советуют более активно развивать такие варианты, как лизинг, аренда, служебные квартиры и специальные ипотечные вклады.

 https://www.ng.ru/economics/2025-05-18/1_9254_installment.html