Экономическое издание Tazabek подготовило интервью с заместителем директора Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете министров Жакшылыком Токтосуновым.

В интервью он рассказал о динамике цен на жилье в Кыргызстане в 2024 году, причинах их роста, прогнозах на 2025 год, особенностях кадастровой оценки недвижимости, а также о правилах предоставления земельных участков в аренду.

- Насколько подорожали квартиры в Кыргызстане в 2024 году и какова причина роста цен?

- В 2024 году квартиры в Кыргызстане подорожали на 20–25% по сравнению с 2023 годом. Основными причинами роста цен стали увеличение стоимости строительных материалов и инфляция.

Средняя стоимость одного квадратного метра в городе Бишкек составила 1100 долларов, а в городе Ош – около 900 долларов.

В 2023 году стоимость была ниже на 20%. Тогда в среднем квадратный метр жилья в Бишкеке стоил около 1000 долларов, а в Оше – 700–600 долларов.

- Почему цены в Бишкеке высокие, наравне с Алматы?

- По нашему мнению, это связано с недостаточным количеством жилых помещений в Кыргызстане. Несмотря на развитие строительной отрасли, обеспеченность жильем на одного гражданина все еще ниже, чем в Казахстане. Кроме того, стоимость строительных материалов и инфляция также оказывают влияние.

- Какой прогноз цен на квартиры в 2025 году?

- В текущем году мы не ожидаем такого большого роста цен. Мы думаем, что в 2025 году цены на недвижимость останутся в том размере, который установлен в 2024 году. Значительного роста цен не предвидится. С учетом инфляции возможно увеличение на 5–6%, но оно будет незначительным.

Средняя стоимость одного квадратного метра, вероятно, сохранится в пределах 1100–1200 долларов.

- Граждане каких стран покупают недвижимость в Кыргызстане?

- У нас есть такая информация, но конкретно по годам точно сказать не могу. В целом по Кыргызстану зарегистрировано около 15 тысяч иностранных собственников недвижимости.

В основном это граждане России – около 80%. Это наши соотечественники, имеющие российское гражданство, которые зарабатывают там и покупают недвижимость здесь. Около 10% – граждане Казахстана, остальные – граждане других стран.

- Какие ограничения существуют для иностранных граждан при покупке недвижимости?

- Ограничения имеются в отношении земельных участков: иностранные граждане не могут быть их собственниками. В отношении строений и квартир ограничений нет. Иностранцы, как и граждане Кыргызстана, имеют право быть собственниками недвижимости.

- Почему в регионах наблюдается недостаток многоэтажек?

- Это, в первую очередь, экономические факторы, такие как низкая рентабельность строительства в регионах. Например, стоимость строительных материалов и их доставка в отдаленные регионы удорожают строительство.

Во-вторых, платежеспособность населения в регионах ниже, чем в больших городах, что сказывается на окупаемости недвижимости.

В-третьих, инфраструктурные ограничения: нехватка земельных участков, инженерных коммуникаций, транспортной инфраструктуры, канализации, водоснабжения.

Кроме того, высокая миграция населения в крупные города, такие как Бишкек и Ош, либо в Россию и другие страны, также влияет на этот процесс.

Можете рассказать, остаются ли в использовании красные и зеленые книги?

- Мы разработали новый проект Земельного кодекса Кыргызской Республики, который находится на рассмотрении Жогорку Кенеша. Он уже прошел два чтения, сейчас готовится к обсуждению третьего.

В проекте предусмотрена отмена правоудостоверяющих документов государственного права собственности на земельные участки — так называемых красных книг, а также удостоверений на право временного пользования (зеленые книги). Вместо них будет использоваться кадастровый план.

Кадастровый план существует и составляется в настоящее время. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, кадастровый план является основным документом, подтверждающим и отражающим границы земельных участков. Сейчас составляются и кадастровый план, и правоудостоверяющие документы.

Во-первых, это сделано в целях сокращения процедур составления документов. Во-вторых, в кадастровый план планируется внести современные методы защиты, такие как QR-коды и другие элементы защиты.

Однако, после принятия Земельного кодекса, ранее выданные правоудостоверяющие документы отменяться не будут. Они сохранят юридическую силу. При сделках, например, купли-продажи, новому собственнику будет выдаваться кадастровый план.

Все ранее предоставленные документы будут оставаться действительными и юридически значимыми. В течение шести месяцев после принятия Земельного кодекса должен быть разработан проект решения Кабинета министров. Примерно это ожидается к осени.

- Как введение кадастрового плана изменит процесс регистрации?

- С введением Земельного кодекса Кыргызской Республики мы планируем прекратить предоставление правоудостоверяющих документов на земельные участки и оформлять кадастровый план. В кадастровом плане будут отражены те же параметры и данные, которые сейчас включаются в правоудостоверяющие документы. То есть мы не отменяем документы, а меняем их наименование.

В кадастровом плане будут отображаться те же данные, но с применением современных технологий защиты от подделок и фальсификаций, таких как QR-коды и другие элементы защиты.

Эта мера вводится в целях сокращения процедур, проводимых нашим органом. В настоящее время кадастровый план является основным документом государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Мы оформляем и кадастровый план, и государственный акт.

После введения Земельного кодекса мы планируем упразднить правоудостоверяющие документы и перейти только на кадастровый план. Однако документы, выданные до этого времени, так называемые красные и зеленые книги, будут сохранять юридическую силу и дальше. Они не будут отменены. При отчуждении земельного участка, например, при продаже, новому собственнику будет предоставляться кадастровый план.

Вот, например, на моем телефоне есть QR-код, который можно сканировать. При наведении на QR-код система направит пользователя в нашу систему, где будет отображаться кадастровый план, а также ситуационный план с местоположением земельного участка, его идентификационным кодом, адресом, площадью.

Кроме того, будет предоставлена информация из единого государственного реестра: на кого зарегистрирован участок, какие документы и даты регистрации, а также есть ли ограничения, аресты, залоги. Вся информация о земельном участке будет доступна на мобильном приложении.

В будущем мы планируем внедрить кадастровый план в Тундук, чтобы собственник земельного участка, наряду с паспортом и техническим паспортом, мог видеть кадастровый план своего участка.

- Что означает кадастровая оценка недвижимости?

- Кадастровая оценка — это процедура массовой оценки стоимости недвижимости. В 2024 году Кабинетом министров был принят план по внедрению системы кадастровой оценки в Кыргызской Республике. Этот план рассчитан на 2024–2026 годы. То есть к 2026 году мы должны перейти к кадастровой оценке недвижимости.

Кадастровая стоимость будет использоваться, например, для определения стартовой цены земельного участка при выставлении на торги, либо в налоговых целях. Исходя из кадастровой стоимости, будет начисляться налог на недвижимость. Если стоимость недвижимости высокая, то налог будет выше, что обеспечивает справедливое налогообложение. Кроме того, кадастровая стоимость будет применяться при приватизации объектов и в других случаях. Каждый раз при регистрации права на недвижимое имущество будет проводиться кадастровая оценка.

- Как будет рассчитываться кадастровая стоимость?

- На первоначальном этапе будут определены оценочные зоны, и по каждой зоне будут установлены соответствующие коэффициенты. Например, центр Бишкека будет выделен в отдельную оценочную зону с учетом рыночных факторов, а отдаленные районы города или регионы будут иметь свои зоны с другими коэффициентами.

Стоимость будет рассчитываться, исходя из факторов и технических характеристик недвижимости. Например, если объект площадью 80 квадратных метров находится в центре Бишкека, стоимость квадратного метра может составлять 1100 долларов. На итоговую стоимость будут влиять такие факторы, как доступность транспортной инфраструктуры и другие.

Аналогичным образом стоимость недвижимости будет рассчитываться для отдаленных районов, с учетом соответствующих факторов и показателей.

В данное время реализуется пилотный проект. В 2024 году мы заключили соглашение с нашими зарубежными партнерами. Например, есть соглашение с Российской Федерацией и Федеральным государственным органом по геодезии, картографии и регистрации прав на недвижимое имущество о предоставлении технической помощи. В России система кадастровой оценки уже внедрена.

С помощью специалистов Росреестра мы проводим работу по анализу факторов, влияющих на стоимость недвижимости, изучению рынка недвижимости и разработке методики кадастровой оценки. Планируется завершить эту работу и утвердить методику к маю. Согласно этой методике, с осени начнутся пилотные проекты по оценке недвижимости.

- Какие места или районы вы охватите?

- В пилотном проекте мы охватили города Бишкек, Ош и малые населенные пункты: село Кочкор Кочкорского района Нарынской области, Талас и город Кара-Балта.

- Повлияет ли эта система на рынок недвижимости?

- Нет, мы предполагаем, что эта система не будет влиять на рынок недвижимости, так как он у нас свободный, и цены устанавливаются самими участниками рынка. Эта система будет только отражать данные рынка недвижимости и обеспечивать реальную кадастровую оценку недвижимости, исходя из рыночных цен.

- Срок аренды земельных участков для строительных компаний сократили с 49 лет до 4 лет. Это правда?

- У нас такой информации нет. В целом, в положении о предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, таких ограничений нет. Земельные участки в черте населенного пункта могут предоставляться до 50 лет.

Другое дело, предоставление земельных участков осуществляется земельными комиссиями на местах. Если вы имеете в виду город Бишкек или в целом Кыргызстан, то такого ограничения нет. Но земельные комиссии могут ограничивать срок предоставления земельных участков до пяти лет, что может быть обосновано необходимостью более тщательного контроля за использованием земель по назначению.

- Если строительные компании не успевают выкупить участок в течение нового срока, что будет с участком и построенными на нем жилыми домами?

- Например, в городе Бишкек выкуп земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, должен быть завершен до ввода объекта в эксплуатацию. Если земельный участок не выкуплен, объекты не могут быть введены в эксплуатацию.

Если участок не будет выкуплен, то земельная комиссия соответствующего населенного пункта должна осуществить процедуры изъятия земельного участка или предоставления его другому лицу. Судьба жилого дома в таком случае будет решаться соответствующей комиссией на местах.

- Планируется ли пересмотр правил предоставления земель в аренду?

- Мы ожидаем принятие Земельного кодекса Кыргызской Республики. После мы разработаем соответствующие нормативно-правовые акты Кабинета министров, включая уменьшение сроков рассмотрения заявок и упрощение регистрации с использованием цифровых технологий. Планируется внедрение механизма подачи заявок в органы местного самоуправления с возможностью отслеживания их статуса.

https://www.tazabek.kg/news:2222326?from=portal&place=last