Предлагаю рассмотреть одну простую задачу: есть две совершенно одинаковые квартиры. Одна стоит 30 тыс. долл., другая 40 тыс. Первую продают по ипотеке под 12% годовых, вторую — под 6. Какой вариант предпочтительнее для покупателя? При условии, что предоплата составляет 30%, а срок ипотеки 10 лет, при первом варианте размер предоплаты составит 9 тыс. долларов, а ежемесячных взносов - 301 доллар с копейками. При втором варианте, соответственно, 12 тыс. и 310. (Расчеты произвел сотрудник Айыл Банка Мансуров А.Ч.)

Выходит, что для покупателя однозначно выгоден второй вариант. За 10 лет он в общем заплатит на 4 тыс. долларов меньше, даже при вдвое дорогой ставке ипотечного кредита. Но тут может возникнуть резонное мнение, а почему при низкой цене квартиры должна быть дорогая ипотека, а не наоборот? Конечно, было бы здорово, если и цена, и ипотека были дешевыми, как говорится, быть богатым и здоровым лучше, чем быть бедным и больным, но, к сожалению, при свободном рынке действие этих факторов и вправду разнонаправлено.

Чем ниже ставки по ипотечным кредитам, тем больше платежеспособный спрос населения на жилье и, соответственно, выше цена. В итоге, в однозначном выигрыше остаются только землевладельцы и финансовые посредники, предоставляющие кредиты застройщикам. Отсюда следует, что доступная ипотека не обязательно означает доступное жилье. Она является, хотя и важной, всего лишь одной из составляющих понятия «доступное жилье».

От чего зависит цена на квадратный метр? В Кыргызстане важнейшими факторами, удорожающими строительство, являются дорогая земля и дорогой кредит. При решении этих двух проблем можно было бы ожидать приближения цены нового жилья к ее производственной себестоимости, которая обычно не превышает 300 долларов за кв. метр. Как можно было бы решать эти проблемы?
Местные власти, например, в рамках государственной программы «Доступное жилье» должны определиться с земельными участками для строительства многоквартирных домов. Это могут быть или государственные земли, или земли, выкупленные у частных лиц. Эти участки потом можно было бы бесплатно выделять тем строительным компаниям, которые на открытых аукционах предложат, например, наименьшую цену квадратного метра. (В этом случае первым из победителей оказался бы благотворитель, который, как сообщали СМИ этой весной, обещал построить в Бишкеке многоквартирный дом и бесплатно передать его нуждающимся при выделении соответствующего земельного участка.)

Для решения финансовых проблем строительных компаний, участвующих в указанной программе, им можно выдавать субсидированные кредиты аналогично программам ФСХ. Для строительства 1 тысячи квартир со средней площадью 80 кв. м, при потребности в кредитах $200 за 1 кв. м, общий объем кредитов составит всего 1,1 млрд сомов, а субсидии обойдутся казне в сумме 110 млн сомов (при условии субсидирования 10%). Таким образом, за эту небольшую сумму (в масштабах госказны) 1000 семей сможет получить возможность купить действительно доступное жилье.

И напоследок еще немного о дешевой ипотеке. Применительно к кредитам само понятие дешево/дорого относительно. Для одних стран ипотека под 6% слишком дорого, а для других 12% — нормально. Применительно к Кыргызстану нужно учитывать средние процентные ставки, имеющиеся на рынке: для коммерческих банков — 15-16%. Это значит, что при значительном снижении ставок от этого уровня у банка появятся трудности по рыночному привлечению ресурсов под ипотечные программы. (Что сейчас можно наблюдать по ситуации с ГИК). Это скажется и на объемах всей программы, и откроет дорогу очередям и злоупотреблениям.

Улан Кыдыралиев, экономист