Борьба ЦБ РФ с инфляцией и льготной ипотекой привела к парадоксальным результатам: доля льготной ипотеки не снизилась, а увеличилась. При этом цены на первичное и вторичное жилье в РФ обгоняют средние показатели инфляции. Растет и ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья, который руководство ЦБ называло явным индикатором неблагополучия жилищного рынка. Виноватыми в неудачных экспериментах на жилищном рынке в ЦБ называют граждан, сохраняющих интерес к покупке жилья.

Два года назад чиновники ЦБ были озабочены снижающейся доступностью жилья и быстрым подорожанием новостроек. С тех пор доступность жилья не выросла, а скорее сократилась. При этом новостройки к концу текущего года опять дорожают быстрее квадратных метров вторичного рынка.

С начала 2020 года до начала 2023-го цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое, а зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, объясняла в сентябре 2023 года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. В этом году, по ее словам, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке составил по стране в среднем 44%. «Это очень большой разрыв. На наш взгляд, этот разрыв должен уменьшаться в связи с теми решениями, которые были приняты по льготным ипотечным программам, но этот процесс не будет очень быстрым», – сказала она. ЦБ добился прекращения массовой льготной ипотеки и начал с августа резкое увеличение своей ключевой ставки, которая выросла с 7,5 до 21% годовых.

Такой удар по ипотечному рынку кратно сократил рыночное кредитование, хотя и не полностью его уничтожил. Доля рыночной ипотеки сократилась до 30%, тогда как в прежние годы ее доля составляла около 70%. Так, по итогам 10 месяцев года доля льготного кредитования составила 59% от общего количества выданных кредитов и 78% от общего объема выдач ипотечных ссуд.

Одновременно упали и показатели доступности жилья. Собственная квартира для большинства россиян превратилась в недостижимую мечту. По данным президента Российской гильдии риелторов (РГР) Артемия Шурыгина, лишь 8% потенциальных заемщиков способны накопить на первоначальный взнос по ипотеке за два года. Речь идет о начальном взносе в 20% от стоимости квартиры в новостройке. Жилье стало менее доступным для населения на фоне высоких ипотечных ставок и роста цен квадратных метров.

Рынок новостроек демонстрирует нарастающую динамику цен, которая не только опережает инфляцию, но и все сильнее отрывается от стоимости вторичного жилья, говорят в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». По данным госкомпании «Дом.РФ», в ноябре 2025 года новостройки в России подорожали на 1,8% по сравнению с октябрем (после +1,2% в октябре и +0,9% в сентябре). При этом темпы роста цен на строящееся жилье непрерывно ускоряются с июня 2025 года.

Всего за 11 месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%, а в реальном выражении (при инфляции 5,3% в январе–ноябре) – на 2,9%. В столичной агломерации цены выросли опережающими темпами: +18,1% в Москве и +11% в Московской области.

Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает расти. Новостройки в крупных городах РФ уже более чем на четверть (на 27%) дороже готового жилья. Полгода назад разница была меньше – 23%, год назад еще меньше – 20%. Такие данные называют аналитики сервиса «Циан». По их расчетам, первичка дорожает быстрее вторички. За последний год квадратный метр в новостройках вырос в цене в среднем на 14%. Тогда как квадратный метр жилья на вторичном рынке подорожал примерно на 8%.

Многие застройщики стали закладывать в цену объектов размер комиссий банкам за выдачу семейной ипотеки и риски сделок с рассрочками. То есть дорожают не квартиры, а комбо-продукты застройщиков, объясняет руководитель IRN.RU Олег Репченко. С приходом льготной ипотеки квартира как товар потеряла свою единую рыночную цену. Цены на один и тот же объект могут различаться в зависимости от схемы покупки: при покупке в льготную ипотеку на первичке одна и та же квартира оказывается дороже, нежели при попытке ее перепродать на вторичке, где льготной ипотеки пока нет. В результате последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. И этот комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира.

Разница цен между первичным и вторичным рынком может лишь частично объясняться необходимостью затрат на ремонт, поскольку многие новостройки продаются сегодня уже с базовой отделкой. А некоторые квартиры на вторичном рынке могут требовать ремонта или реконструкции под нужды нового владельца.

Рост цен на первичном сказывается на доступности жилья: сегодня все больше покупателей выбирают наиболее скромные по площади и соответственно наиболее доступные с точки зрения цены варианты. Например, как подсчитали в компании «Домклик», большая часть купленных в 2025 году ипотечных новостроек пришлась на однокомнатные квартиры. В среднем купленные в ипотеку новостройки в 2025 году по своей стоимости приближаются к лимиту в 6 млн руб., установленному для самой популярной ипотечной программы – семейной ипотеки.

Рост продаж в новостройках продолжается пятый месяц подряд. Хотя по итогам 11 месяцев 2025 года общая площадь проданных новостроек все еще на 5% ниже прошлогоднего показателя.

Цены на недвижимость продолжают быстрый рост, несмотря на отмену массовой льготной ипотеки. И происходит это из-за значительного спроса со стороны покупателей, объяснила россиянам глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. В среднем по стране цены на первичном рынке стали расти медленнее, если сравнивать с прошлым годом, утверждает Набиуллина. «Медленнее» здесь означает всего лишь менее одного процентного пункта. Поскольку, по данным «Дом.РФ», цены на первичном рынке жилья России в 2024 году выросли на 9,2%. А в этом году рост цен новостроек может превысить 8,3%.