Одинцовский суд рассмотрит иск Генпрокуратуры о конфискации участков в коттеджном поселке "Сады Майендорф". Стоимость этих территорий, расположенных на Рублево-Успенском шоссе, по данным надзорного ведомства, составляет миллиарды рублей. Принадлежат они в том числе и участникам российского списка Forbes. Накануне заседания владельцы участков заявили "Известиям", что не считают инициированный прокуратурой иск справедливым - по их словам, землю они купили законно у предыдущих владельцев. Но юристы считают, что элитные земли могут вернуться в собственность государства, так как условия первоначальной сделки способны повлечь за собой отсутствие права собственности у последующих приобретателей.

Как продавали землю санатория "Барвиха"

Около 8 га элитной земли, до последнего времени принадлежавшей известным российским бизнесменам из списка Forbes и приближенным к ним лицам, могут вернуться в собственность государства, полагают эксперты. Речь идет о территориях бывшего правительственного санатория "Барвиха" в подмосковном Одинцовском районе, которые в начале 2000-х были выведены из госсобственности и переданы в частные руки.

Приватизацию и продажу этих земель Генеральная прокуратура сочла незаконными и в январе 2024 года обратилась с иском в Одинцовский районный суд с требованием изъять спорные участки. Сейчас разбирательство по делу в самом разгаре - очередное заседание состоится во вторник, 10 сентября.

История передачи этих земель была довольно сложной. В 1989 году участок площадью 310 га в Одинцовском районе был предоставлен государством санаторию "Барвиха", рассказал "Известиям" источник в правоохранительных органах. При этом, отметил он, землепользователь был предупрежден, что земля в СССР состоит в исключительной собственности государства и предоставляется только в пользование.

В 1992 году санаторий указом президента Бориса Ельцина был передан правительственному медицинскому центру - "для оздоровительных целей". А в 1994-м "Медцентр" вместе с санаторием "Барвиха" перешел в ведение управделами президента. В нем проходили лечение высокопоставленные работники администрации, аппарата правительства и депутаты.

Однако уже в августе 2001 года покрытый лесом участок площадью 99 га вывели из федеральной собственности и передали ООО "Кантри-Про" под индивидуальную жилую застройку. В своем постановлении (есть у "Известий") тогдашний подмосковный губернатор Борис Громов распорядился прекратить право бессрочного пользования санатория "Барвиха" этой территорией, изменить ее целевое использование и предоставить в собственность ЗАО "Кантри-Про" по нормативной цене земли в Московской области.

Землю передавали под реализацию инвестиционного проекта: инвестор в лице "Кантри-Про" обещал за свой счет отреставрировать исторический памятник XIX века - замок Мейендорф (когда-то он принадлежал баронессе Мейендорф), расположенный на землях "Барвихи". А также благоустроить территорию самого санатория - вычистить пруд, снести старую водонапорную башню, реконструировать дренажную систему озер и даже построить часовню.

Кроме того, инвестор брался обновить и здание санатория - сделать косметический ремонт палат, заменить лифты и систему вентиляции.

Как следует из иска Генпрокуратуры, реальная цена земельного надела была в 236 раз выше. Земли санатория размежевали на 22 самостоятельных участка и продали "Кантри-Про" за 54,4 млн рублей при рыночной стоимости 13 млрд, отмечается в документе - эти участки инвестор впоследствии снова поделил "с целью их последующей продажи под строительство домов".

В надзорном ведомстве уверены: органы исполнительной власти Московской области были введены в заблуждение и спровоцированы на издание незаконных распорядительных актов. "В результате в нарушение закона глава Одинцовского района, губернатор и министерство имущественных отношений Московской области в отсутствие полномочий распорядились государственной землей рекреационного назначения", подчеркивается в иске.

На одном из предыдущих заседаний стало известно, что Минмособлимущество, которое привлечено по иску в качестве третьего лица, считает законной продажу земли в Барвихе, где теперь расположен элитный поселок "Сады Майендорф". Согласно документу, который предоставило ведомство, договор был составлен в соответствии с действовавшими на тот момент нормативами.

В настоящее время 13 земельных участков из переданных ООО "Кантри-Про" земель принадлежат международной коммерческой компании "Кенсуэй Лимитед" и шести физическим лицам. В иске они проходят как ответчики.

Участки площадью от 2,5 до 21 тыс. кв. м по требованию Генпрокуратуры арестованы, никаких сделок собственники до решения суда проводить с ними не смогут.

Что говорят владельцы участков поселка "Майендорф"

Один из участников спора, заявленный в иске в качестве третьего лица, основатель сети оружейных магазинов "Кольчуга" и владелец коммерческой недвижимости в центре Москвы Михаил Хубутия рассказал "Известиям", что не считает иск надзорного ведомства справедливым.

- Я не знаю, что там было в девяностых, я купил этот участок за кредитные деньги в 2013 году, - отметил Михаил Хубутия. - Кредит выплатил, а участок в 2018-м году продал своей гражданской жене (Екатерине Джанашия, в иске она выступает ответчицей. - "Известия"). Сейчас у нее хотят этот участок отнять.

По словам предпринимателя, изначально он купил земельный участок общей площадью 1 га в Барвихе, чтобы построить там мини-отель. Однако за все эти годы ничего построить так и не удалось. Бизнесмен уверяет, что сначала он, а затем и его гражданская жена никак не могли получить необходимые разрешения. Поэтому участок по-прежнему стоит пустой.

- Это слишком дорогостоящая земля, никто не осмеливался там ничего строить. Цепочка покупателей уже много раз сменилась, до меня там тоже был добросовестный покупатель, - утверждает Михаил Хубутия.

Несмотря на судебное разбирательство, недвижимость в элитном коттеджном поселке "Сады Майендорф" продается до сих пор, следует из информации на официальном сайте проекта. Цена недвижимости - 1,1–6,7 млрд рублей.

Трое из шести ответчиков по иску - либо участники списков богатейших россиян по версии Forbes, либо члены их семей.

Так, основатель компании "Уралхим" Дмитрий Мазепин в 2024 году занял 59-ю строчку в рейтинге российских миллиардеров с состоянием в $2,4 млрд. Бизнесмен белорусского происхождения находится под множеством санкций западных стран и Украины, а в 2021 году оказался в центре политического скандала в Белоруссии. Задержанный в 2021 году бывший администратор Telegram-канала Nexta (признан экстремистским в Белоруссии. - "Известия") Роман Протасевич в интервью намекнул, что якобы получал финансирование от Мазепина. Бизнесмен выступил с официальным опровержением какой-либо причастности к радикальному медиа.

С 2011-го по 2020 год постоянным участником рейтинга Forbes был еще один ответчик по иску - сооснователь "Магнита" Алексей Богачев (в последний раз журнал оценивал его активы в $700 млн).

80-летняя Зоя Струнина - мать сооснователя Mercury Леонида Струнина. В 2023 году он занял 24-е место в рейтинге Forbes "50 россиян с наибольшими суммами дивидендов за 2022 год". Группа Mercury владеет и управляет сетью магазинов часов, ювелирных украшений и других люксовых товаров.

Надежда Адвокатова - жена известного ресторатора Аркадия Новикова от разговора с "Известиями" отказалась.

"Известия" дозвонились до Ольги Орленевой, заявленной в иске в качестве третьего лица. Она сообщила, что "совсем не в курсе" подробностей процесса, "так как всем занимаются юристы".

- Я давно уже не собственник, - добавила она.

Еще один фигурант дела Екатерина Витошинская общаться не захотела, также сославшись на то, что этими делами занимается ее адвокат.

Кто победит в борьбе за элитные участки

Несмотря на широкий резонанс спора с участками в Барвихе, этот кейс нельзя назвать прецедентным, считает советник юридической фирмы "ЮСТ" Михаил Чугунов. По его словам, прокуратура в таких делах, как правило, ссылается на нарушение тех или иных правил приватизации имущества.

- Это может быть принятие решения не тем органом, игнорирование особого охранного статуса или режима приватизированных земель и объектов, - пояснил эксперт. - Часто такие нарушения, действительно, имели место, но казались новым собственникам несущественными, в том числе и потому, что были широко распространенными и не вызывали в те периоды никаких вопросов.

В большинстве случаев суды поддерживают требования прокуратуры, решения об отказе встречаются нечасто, добавил Михаил Чугунов.

Прокуратура и иные госорганы нередко предъявляют иски об истребовании недвижимого имущества, земельных участков, объектов культурного наследия, подтвердил партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский.

- Последние несколько лет государство активно работало по возвращению в государственную собственность стратегически важных промышленных предприятий, - отметил он.

По его мнению, позиция собственников участков в коттеджном поселке может строиться на двух основных доводах - истечении срока исковой давности и добросовестности приобретения участков. Они могут представить суду доказательства возмездного приобретения имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем они не знали и не должны были знать.

- В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, - подчеркнул юрист.

Согласно разъяснениям Верховного суда, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от добросовестности приобретателя. Для этого он должен доказать, что лишился имущества помимо своей воли. Порочность первоначальной сделки влечет за собой отсутствие права собственности у последующих приобретателей, напомнил Александр Павловский. Таким образом, в случае удовлетворения иска земля может вернуться в государственную собственность.