В России сталкиваются две концепции расселения: «страна многоквартирная» («страна вертикальных городов») и «страна малоэтажная». Первая представляет явно больший экономический интерес для застройщиков и местных администраций. Тогда как вторая становится все более привлекательной для части населения, и это уже заметно в статистике: теперь более 66% возводимого в стране жилья – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но мало построить дом в чистом поле, нужны инфраструктура и рабочие места. А это колоссальные инвестиции. Однако они имеют потенциал стать главным фактором предстоящей структурной перестройки экономики. На этом фоне Союз архитекторов России (САР) выступил за пересмотр Стратегии пространственного развития РФ с акцентом на поддержку ИЖС.

Правительству поручено подготовить комплексные решения для перелома негативной демографической тенденции и незамедлительно заняться реализацией плана структурных изменений в экономике. Такие системные задачи на 2026 год обозначил президент Владимир Путин. Всего он перечислил шесть системных задач, охватывающих несколько тематических блоков от внешней торговли до цифровой модернизации.

При этом очевидно, что стимулы для улучшения демографической ситуации и структурная перестройка экономики, предполагающая создание новых высокооплачиваемых рабочих мест, напрямую зависят от пространственного развития страны, которое, в свою очередь, требует корректировки модели расселения.

Сейчас в стране сталкиваются две концепции: «Россия как страна вертикальных городов» (крупных центров, куда стекается вся жизнь) с акцентом на многоквартирном жилищном строительстве и «Россия малоэтажная» с опорой на ИЖС.

Ранее партнер-эксперт компании «Яков и Партнеры» Айман Эль-Хашем, выступая на Архитектурно-градостроительном форуме, сообщил, что концепция вертикального города становится альтернативой традиционному горизонтальному росту. И например, Москва уже демонстрирует активный переход к этому формату: 47% новых жилых площадей выше 30 этажей, сняты ограничения по высоте зданий, реализуется проект «Большой Сити» с амбицией развития более 3200 га, перечислил эксперт.

«Пока в российских городах, особенно в крупных, явно лидирует концепция вертикальных городов. За последние 30 лет такие города обросли частоколом высокоэтажных многоэтажных домов. В последние годы в соответствии с другой концепцией – компактного города – в крупных городах происходит редевелопмент территорий в центральных и срединных зонах с еще более плотной высокоэтажной застройкой», – подтвердила «НГ» президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

Концепция вертикального города предполагает максимальную концентрацию базовой инфраструктуры, часто с совмещением жилых, рабочих и общественных функций в одном месте. Как рассказал «НГ» президент Союза архитекторов России Николай Шумаков, это модель, обусловленная устойчивым ростом городского населения, развитием строительных технологий и идеями неоурбанизма «пять минут до всего».

«Такая застройка создает не просто дома, а целые автономные кварталы, где в радиусе 500 метров можно найти все, что требуется человеку для комфортной жизни», – пояснил он, уточнив, однако, что в зонах вертикальной застройки со временем появляется запредельная нагрузка на существующую инфраструктуру и возникает множество других побочных негативных эффектов от такого проживания в каменных «каньонах».

Опрошенные «НГ» эксперты ссылаются также на экономическую заинтересованность застройщиков и местных властей в высокоплотной многоэтажной застройке городских пространств. «Высокая концентрация населения в вертикальных городах дает девелоперам быструю доходность, эффективное использование земли и возможность сегментирования жилплощади, в том числе путем введения класса «премиум». Для власти это быстрые налоговые поступления и выполнение программ по вводу жилья», – обратил внимание Шумаков.

«С точки зрения экономики развитие многоквартирного строительства более выгодно. В этом случае рынок представлен крупными компаниями, которые заказывают большие объемы товаров и услуг для строительства, – пояснил «НГ» член совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов. – Для отрасли масштабное строительство – это прежде всего способ оптимизации издержек».

Еще одна хроническая тенденция – в стране происходит во многом вынужденный переток населения в крупные города. Итогом может стать полное исчезновение с карты страны сотен малых и моногородов, о чем предупреждают социологи и урбанисты. Хуже всего ситуация в городах, наиболее удаленных от региональных центров и не имеющих прямого сообщения с крупными населенными пунктами по дороге с твердым покрытием (см. «НГ» от 02.12.25).

Ранее правительством была утверждена Стратегия пространственного развития РФ. Один из ее приоритетов – концентрация ресурсов на развитии опорных населенных пунктов. Определены 2160 опорных пунктов, из них более половины малые города и села, но также в перечень вошли административные центры регионов и агломерации, включая Москву.

И одновременно с этим – будто в параллельной реальности – наблюдается прямо противоположный процесс. По данным Росстата за десять месяцев этого года, общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 55,5 млн кв. м, или 66,4% от общего объема жилья, введенного в январе–октябре.

«В последние годы в России растет как объем, так и доля ИЖС, но в основном в пригородных зонах крупных городов, в том числе малых городах и селах в составе крупных городских агломераций», – подтвердила Косарева.

Так что когда в правительстве отчитываются об успехах жилстроя, фактически речь идет об успехах частников, а не застройщиков, специализирующихся на многоквартирных домах в городах. Хотя, конечно, стоит помнить и о нюансах учета: статистика по ИЖС в последние годы искажена регистрацией ранее построенных проектов, в том числе в рамках дачной амнистии, а также пересчетом данных (см. «НГ» от 29.01.25).

Комментируя ситуацию с ИЖС, Косарева также отметила, что большая часть такой застройки носит все-таки характер временного, в том числе сезонного, использования, являясь вторым жильем в семье.

Но интерес именно к индивидуальному жилью, безусловно, в обществе есть, и формировался он не один год. «Начиная с пандемии наблюдается стабильно высокий интерес россиян к загородной недвижимости, – отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – Тренд на ИЖС связан со стремлением к экологичности и приватности, а также обусловлен распространением дистанционного и гибридного типов работы». Видимо, еще сказывается ценовая недоступность для подавляющего большинства семей городских квартир, причем даже с применением льготных программ кредитования.

Судя по опросам Всероссийского центра изучения общественного мнения и ДОМ.рф, которые проводились около пяти лет назад, примерно 70% респондентов хотели бы приобрести собственный дом. Как тогда пояснял гендиректор ДОМ.рф Виталий Мутко, есть огромный потенциал для индивидуальной застройки: по его оценкам, речь шла о 23 млн семей, которые хотели бы переселиться из квартиры в частное жилье. Но не все обладают для этого достаточными средствами: реально были готовы переехать, по оценкам Мутко, лишь 1,4 млн семей.

При этом, как ранее показали выводы американских исследователей, важной предпосылкой для грянувшего в США в середине ХХ века беби-бума стали госпрограммы доступной ипотеки – это первый фактор. Но был и второй фактор – субурбанизация: молодые американские семьи, становясь полноправными владельцами более просторных домов, одновременно с этим принимали и принципиально другие стандарты, иное качество жизни за пределами крупного города. Это было следствием изменения подходов к пространственному развитию (см. «НГ» от 20.02.25).

В России же, как сообщил Шумаков, у концепции малоэтажного расселения при всех ее плюсах пока есть и серьезный минус – она не решает проблему перенаселенных агломераций: удаленность и непродуманная транспортная стратегия ухудшают мобильность, что делает такой формат недоступным для многих, кто привязан к центру города.

«Стихийное ИЖС у нас хорошо развито, но в какой-то степени это источник потенциальных проблем, потому что коттеджные поселки (часто это бывшие дачные товарищества) разрастаются почти без генерального планирования, в том числе коммунальных ресурсов, транспортной и дорожной сети», – согласился Коновалов.

Поэтому рост коттеджного поселка в пригороде может стать даже головной болью для местных властей: нужно организовать маршруты городского транспорта, строить детские сады или школы. У муниципальных властей обычно нет для этого ресурсов.

По факту для населения выбор остается иллюзорным, считает Шумаков: большинству доступно лишь то, что предлагает локальный рынок. А для страны конфликт двух моделей, по его словам, создает стратегическую дилемму. Либо мы продолжаем экстенсивно наращивать плотность в агломерациях, экономя на инфраструктуре сегодня, что неизбежно приведет в будущем к социальным и экологическим издержкам; либо развиваем малоэтажное строительство, но тогда нужны колоссальные инвестиции в инфраструктуру: в дороги, инженерные сети, социальные объекты.

Эксперты при этом настаивают: обе концепции имеют право на существование. Несмотря на обилие финансовых, земельных и управленческих противоречий, необходимо найти баланс.

«Оба подхода должны дополнять друг друга в рамках национальной стратегии, где высокая плотность в одних кварталах компенсируется рассредоточенным расселением в других. Но для этого нужна государственная градостроительная доктрина, которая на текущий момент полностью не разработана, – сказал «НГ» Николай Шумаков. – Поэтому мы выступаем за пересмотр Стратегии пространственного развития РФ с акцентом на поддержку ИЖС».

Уточним, сейчас в стратегии можно найти слова о стимулировании средне-, малоэтажной, индивидуальной жилищной застройки на территориях, прилегающих к ядру городских агломераций, а также в малых, средних городах и селах. Но акцент сделан на опорных населенных пунктах.

Как пояснил «НГ» Шумаков, сейчас важно сформировать полноценную среду: обеспечить связность и проницаемость территории, задать архитектурно-пространственную композицию, которая будет определять градостроительный облик на десятилетия вперед, создать качественную, человекоцентричную инфраструктуру. А без этого, по его словам, любая застройка – будь то высотка в городе или дом в пригороде – останется просто набором объектов, а не местом для полноценной жизни.

Наконец, изменение модели расселения может также стать драйвером роста и структурной перестройки экономики.

https://www.ng.ru/economics/2025-12-14/1_9400_russia.html