Новая волна принуждения к переводу многоквартирных домов под управляющие компании наблюдается в Ташкенте. Руководителям ТСЖ угрожают проверками, мнения жителей игнорируются. Эти действия противоречат законам, но хокимияты их игнорируют. В ситуации на примере ряда районов разбиралась "Газета.uz".

В последние годы в Ташкенте наблюдается массовая смена формы управления многоквартирными домами с товариществ собственников жилья (ТСЖ) на управляющие компании (УК). Этой зимой процесс возобновился, и он вновь сопровождается серьезным недовольством жителей. Они жалуются на нарушения законов, давление со стороны представителей власти, непрозрачность перехода, который проходит без согласия и даже участия собственников, и опасаются ухудшения качества обслуживания. В ситуации на примере нескольких районов столицы и в том, насколько правомерно происходящее, разбиралась "Газета.uz".

Формы управления многоквартирными домами

В Узбекистане управление многоквартирными домами регулируется одноименным законом. Существуют три формы управления жилищным фондом:

- Товарищества собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческие объединения жильцов, созданные для самостоятельного управления домом. Они позволяют собственникам напрямую контролировать расходы, выбирать подрядчиков и вести бухгалтерию. Финансирование ведется за счет членских взносов жильцов.

- Управляющие компании (УК) - коммерческие структуры, которые берут на себя обслуживание дома, ремонт, уборку территории и взаимодействие с коммунальными службами. Тарифы за услуги УК зачастую выше, чем у ТСЖ, а поменять управляющую компанию сложнее, чем главу товарищества.

- Непосредственное управление самими жильцами означает, что собственники самостоятельно распределяют обязанности по содержанию дома, заключают договоры с подрядчиками и контролируют выполнение работ. Это дает полную финансовую прозрачность и свободу выбора поставщиков услуг, но требует значительных временных и организационных затрат со стороны жильцов.

Перевод ТСЖ в УК: заявления и действия

Перевод многоквартирных домов под управление УК в порядке эксперимента начался в 2020 году. Тогда 110 многоквартирных домов в Юнусабадском районе столицы передали управляющим компаниям. Эксперимент продолжился в 2021 году во всех областных центрах, а также городах Чирчике и Ангрене.

Причиной запуска эксперимента власти назвали неэффективное управление жилищным фондом товариществами. В частности, МинЖКО заявляло, что ТСЖ брали кредиты с согласия малой части жителей, не предоставляли отчетность по расходам, не погашали займы. Кроме того, в сфере наблюдался высокий уровень коррупции, хищение бюджетных средств и их неэффективное использование. Должностные лица товариществ привлекались к ответственности за коррупцию, а треть населения была недовольна работой своих ТСЖ, отмечали власти. Управляющие компании были призваны решить эти проблемы. Однако перевод должен был осуществляться с согласия жителей, а не принудительно.

По постановлению президента "О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами", до 1 июля 2022 года в управление УК, отобранных через открытый конкурс, планировалось передать многоквартирные дома на определенных территориях Каракалпакстана, областей страны и Ташкента.

В феврале 2022-го глава государства на совещании заявил о "необходимости стимулировать расширение этой системы (управляющих компаний - ред.) и внедрить до конца года деятельность управляющих компаний во всех районах Ташкента, за исключением товариществ и непосредственных управляющих, услугами которых население довольно" (цитата по пресс-службе президента).

"Мы должны системно организовать эту работу. Ведь это повседневные проблемы людей, и если мы их не решим, наш народ не будет доволен нами", - сказал тогда президент. Сообщалось, что для этого на местах будет работать специальная рабочая группа для изучения деятельности ТСЖ, мнений и предложений населения, решения финансовых проблем товариществ и управляющих компаний.

В августе 2022 года президент подписал постановление, в котором Генеральной прокуратуре, Министерству строительства и ЖКО, Центральному банку, Совету министров Каракалпакстана, хокимиятам областей и Ташкента поручено не допускать вмешательства в деятельность органов управления многоквартирными домами, которые находятся в стабильном финансово-экономическом состоянии и не имеют кредиторской задолженности.

Перевод многоквартирных домов под крыло УК должен был улучшить управление и обслуживание, а также обеспечить надлежащее содержание общедомового имущества. На практике реализация этой инициативы вызвала очень много вопросов. Несмотря на требования закона и постановления, прозрачность конкурса вызывала сомнения, а сами жильцы зачастую не имели возможности выбрать компанию, которой могли бы доверить управление своим домом. В ряде случаев дома передавались в управление УК без согласия собственников квартир, что является нарушением законодательства.

Способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников помещений, согласно статье 138 Жилищного кодекса и статьям 4, 8, 21 закона "Об управлении многоквартирными домами". Принудительная смена формы управления без согласия жильцов влечет ответственность за нарушение законодательства.

Представители хокимиятов и правоохранительных органов, требующие смены формы управления, не первый год заявляют о скорых изменениях в законодательстве. По их словам, ТСЖ "все равно придется" перейти в УК, "закон уже подготовлен и скоро будет подписан". Однако, несмотря на отсутствие поправок в законодательство и даже их обсуждений в парламенте, давление на председателей ТСЖ продолжается.

Новая волна давления на ТСЖ

Первая волна общественного недовольства с принудительным переводом ТСЖ в управление УК привела к тому, что к 2023 году процесс был временно приостановлен, рассказали "Газете.uz" председатели ряда товариществ.

С января 2025 года небольшие ТСЖ и дома с непосредственным управлением вновь начали передавать в УК. Из разных районов Ташкента поступают сообщения о том, что хокимияты с привлечением прокуратуры и ОВД оказывают давление на руководителей ТСЖ, требуя сменить форму управления домом, угрожая отобрать печати. Исполнители ссылаются на решение хокима города, однако в открытом доступе этого документа нет.

По словам активистов и председателей ТСЖ, иногда собственники узнают о смене формы управления постфактум, когда получают платежные квитанции с расчетами по новым тарифам. Общее собрание жильцов, которое должно утверждать смену формы управления домом, либо не проводится, либо проводится формально, без учета мнения людей. Руководителей ТСЖ многократно вызывают в хокимият, где им настоятельно рекомендуют не препятствовать переходу, угрожают штрафами и проверками.

"Газета.uz" поговорила с жителями и председателями ТСЖ, которых принуждают к переходу в УК давлением и угрозами.

Чиланзарский район

Один из многоквартирных домов махалли "Бахористон" Чиланзарского района уже более 10 лет находится на самоуправлении. В последние два года давление со стороны хокимията на собственников усилилось, начали регулярно поступать требования о присоединении дома к УК.

Как рассказал один из жителей, ситуация обострилась после включения дома в реестр домов, обслуживаемых управляющими компаниями. По указанию Минстроя и ЖКХ его счета перевели на баланс УК, что вызвало возмущение жителей. Собственники вернулись к форме самоуправления после обращения в вышестоящие инстанции.

"Мы не хотим переводиться в управляющую компанию, потому что прекрасно справляемся сами. Наш дом считается образцовым. У нас нет долгов, все платежи поступают вовремя и все расходы прозрачны", - объяснил житель.

Несмотря на твердую позицию жильцов, давление на дом не прекращается. Каждую неделю заместитель хокима и прокурор Чиланзарского района вызывают руководителя ТСЖ, настаивая на необходимости перехода в управляющую компанию. В ответ на эти требования жильцы дома неоднократно устраивали собрания и голосовали против.

"Неделю назад (разговор состоялся 19 февраля - ред.) на общем собрании мы единогласно проголосовали за сохранение самоуправления. Мы также направили в Чиланзарский хокимият официальное письмо с подписями всех жильцов, но это не принесло результата. На нас продолжают оказывать давление и угрожают проверками, при этом не предоставляя никаких обоснований. Мы не стали бы возражать, если бы такие требования были четко прописаны в законе", - рассказывает один из жильцов.

Категорическое нежелание присоединяться к УК собственники объясняют уверенностью в том, что управляющая компания не сможет эффективно обслуживать их дом, в то время как ежемесячные взносы возрастут. В качестве примера они приводят соседние многоэтажки. Кроме того, в доме уже сделали капитальный ремонт, что делает переход в УК ради эффективной эксплуатации нецелесообразным.

Мирзо-Улугбекский район

В Мирзо-Улугбекском районе жильцы дома №23Б на улице Аккурган с 2018 года находятся на самоуправлении. Председатель совета дома Гульбахор Камалова рассказала "Газете.uz", что первые попытки давления со стороны органов власти, связанные с принудительным переходом в УК, начались еще в 2022 году. Жильцы выступили против.

"Каждый собственник подписал протокол собрания о сохранении самоуправления. Мы направили официальное письмо, однако нас продолжали убеждать, что самоуправление - это временная мера, и в итоге все дома будут переданы в УК. Доходило до того, что председателей ТСЖ вызывали еженедельно, прессовали и отбирали печати", - вспоминает она.

Ситуация обострилась в 2024 году, когда дом был включен в реестр домов, подлежащих передаче управляющим компаниям. Жителей возмутило то, что это решение приняли без их ведома и согласия.

"Нам сообщили, что наш дом считается „бесхозным", но это полный абсурд. Мы уже много лет самостоятельно управляем им, следим за его состоянием, оплачиваем коммунальные услуги и поддерживаем порядок на территории. У нас всегда есть средства на ремонт, нет долгов, и мы грамотно распоряжаемся ресурсами. Именно поэтому наш дом стал лакомым куском. Управляющие компании заинтересованы в стабильном потоке платежей, а жильцы у нас дисциплинированно вносят взносы", - считает Камалова.

По ее словам, за последние годы давление, целью которого было вынудить людей сменить форму управления, приобретало разные формы. Жильцам навязывали кредиты на ремонт, несмотря на наличие собственных средств. Позже часть поступлений стали удерживать, объясняя это необходимостью их "аккумулирования" в банке, чтобы деньги не расходовались впустую. Камалова отмечает, что таким образом власти пытались ограничить их финансовую свободу.

Особое беспокойство у жильцов вызывает тот факт, что чиновники действуют настойчиво и не учитывают интересы собственников. Люди опасаются, что переход в управляющую компанию может привести к росту эксплуатационных платежей, ухудшению качества обслуживания и потере контроля над финансами. Сейчас граждане продолжают борьбу за свое право на самоуправление и объединяются с другими домами, столкнувшимися с аналогичной ситуацией.

"Закон четко говорит, что вмешательство властей в управление домами недопустимо. Мы хотим, чтобы этот закон соблюдали, а не игнорировали ради чьих-то интересов. В этих домах хозяева - мы, и только нам решать, какая форма управления для нас приемлема. Если сейчас мы уступим, то завтра это коснется всех", - заключила председатель совета дома.

Мирабадский район

К переходу в УК принуждают и знаменитый галерейный дом "Жемчуг" - памятник архитектуры и объект культурного наследия, расположенный на улице Буюк Турон, 77.

В 2020 году, когда заботу о "вертикальной махалле" взяла на себя новая команда ТСЖ, 16-этажка находилась в критическом состоянии: заблокированные счета, изношенные коммуникации, мусор в подвалах и на технических этажах. За неделю им удалось очистить помещения, оборудовать офис ТСЖ и санузел для работников. Благодаря арендаторам, которые внесли плату на пять лет вперед, дом закрыл все долги. ТСЖ привело в порядок документацию и направило запрос в кадастр для упорядочивания учета жильцов. Обращения в вышестоящие органы частично помогли с ремонтом и восстановлением отопления.

"Все бы ничего, но в 2022 году кому-то из чиновников в голову пришла идея уничтожить ТСЖ. Начался настоящий террор. Нас вызывали в хокимият, приходили к нам в офис инспекторы Минстроя и ЖКХ с проверками, запугивали нас, что посадят. Штрафовали непонятно за что", - пишет в обращении (копия есть у "Газеты.uz") председатель ТСЖ Диляра Сайдумерова.

Спустя два года затишья женщину снова вызвали в хокимият, где в категоричной форме сообщили: вопрос уже решен - дом должен перейти в управление УК, рассказала она. Когда жильцы отказались, чиновники изменили тактику: начали угрожать штрафами за отсутствие квалификационных сертификатов, которые согласно статье 26 закона "Об управлении многоквартирными домами" обязан иметь каждый председатель правления ТСЖ. Диляра Сайдумерова попросила выдать предписание и сказала, что в случае, если не выполнит его, оплатит штраф.

Затем районная администрация потребовала повысить эксплуатационные расходы, на что председатель ответила, что текущего тарифа достаточно. Чиновники ссылались на приказ, согласно которому тарифы устанавливает Минстрой и ЖКХ; Сайдумерова парировала, что по закону "Об управлении многоквартирными домами" тарифы являются прерогативой жильцов.

"Через несколько дней в дом пришла делегация из 10 человек проверять электричество - нарушений не нашли. Зашли в офис, и начался". "Вы будете под домашним арестом". Я говорю: "Ну, хоть отдохну"", - пишет Диляра Сайдумерова.

Следующей претензией стала низкая арендная плата за помещения. Проверяющие заявили, что ТСЖ должно платить по минимальным ставкам, установленным хокимиятом. Председатель ответила, что это требование касается только государственного имущества, тогда как их имущество является общедомовым, и распоряжаться им могут только жильцы. Диляра Сайдумерова подчеркнула, что вопросы аренды находятся в компетенции общего собрания.

"Никто не вправе нам диктовать, какими должны быть тарифы и арендная плата - это наши внутренние дела. Мы не просим ни у кого денег, не берем кредиты, платим налоги. Что еще вам от нас надо?" - пишет женщина.

Сейчас давление на ТСЖ "Жемчуг" продолжается. Жильцы намерены и дальше бороться за свое право управлять домом.

"Этот дом нельзя отдавать в чужие руки. Это объект культурного наследия. В законе об охране таких объектов сказано, что бремя его содержания лежит на собственниках, и это правильно. Его нужно любить, а любят его только те, кто в нем живет. Чужой человек будет видеть в нем лишь источник прибыли. Мы не хотим управляющую компанию и не нуждаемся ни в чьем вмешательстве. Этот дом - наше детище, и его содержание - наша ответственность", - заключила Сайдумерова.

Госорганы должны обеспечивать законность, а не нарушать законы

Менее месяца назад в ответ на многочисленные жалобы жителей Министерства строительства и ЖКХ Узбекистана официально заявило: "Беспричинное вмешательство в деятельность органов управления, признаваемых народом, является причиной привлечения к ответственности в порядке, предусмотренном законодательством". В заявлении также приводится ссылка на закон об управлении многоквартирными домами, который упоминается выше. Тем не менее, факты принуждения к переходу в УК продолжаются.

"Государственные органы должны, прежде всего, обеспечивать верховенство закона и соблюдение действующего законодательства, - сказал в комментарии „Газете.uz" Максим Черников, общественный активист и председатель совета дома на непосредственном управлении в Мирзо-Улугбекском районе. - Действия же хокимиятов и других государственных органов вызывают недовольство населения и социальную напряженность в обществе".

"Продвижение политики укрупнения, или „оптимизации", как она называется, управляющих компаний без учета мнения собственников квартир нарушает Конституцию и действующее законодательство, права собственников на свободный выбор способа и органа управления домами, способствует развитию недобросовестной конкуренции и созданию монополии на рынке жилищных услуг", - подчеркнул он.