Как поступить в законных рамках, если договор купли-продажи жилья уже подписан, а его бывший владелец отказывается освободить квартиру рассказал Финансам Mail доцент кафедры гражданского права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Дмитрий Носов.

Покупка квартиры — это не всегда финал с шампанским в пустых комнатах. Иногда новый собственник сталкивается с ситуацией, когда продавец отказывается выезжать, хотя деньги уже получены, а право собственности переоформлено. Как заставить бывшего хозяина освободить жилье, объясняет эксперт.
По словам специалиста, обычно стороны заранее прописывают механизм передачи недвижимости. В договоре фиксируют срок, в течение которого после регистрации перехода права продавец обязан передать покупателю имущество. Стандартная процедура включает вручение ключей и подписание акта приема-передачи.
Но что делать, если продавец не выполняет обязательства, хотя юридически уже не является владельцем? Именно здесь возникает главная сложность. «В такой ситуации помочь может иск о выселении из жилого помещения, который вправе подать новый собственник жилого помещения. Особенно эффективно это работает в том случае, если суд принимает соответствующее решение. Тогда судебные приставы, по сути, выселяют прежнего собственника из жилого помещения», — рассказывает Носов.
Однако, по его данным, такие иски подают редко. Чаще всего проблема кроется в реальном исполнении договора. Бывает, что продавец не передает помещение, хотя покупатель уже стал собственником, а продавец получил деньги. Такая проблема, конечно же, существует.
Один из способов защиты — прописать в договоре купли-продажи существенную неустойку. Но, как отмечает эксперт, продавец может просто не выплатить ее из-за отсутствия средств. Поэтому любая сделка с недвижимостью несет риски. В некоторых случаях люди обращаются в полицию, когда жилье не передают, несмотря на их статус собственника. Иногда сотрудники помогают получить доступ и устранить из помещения третьих лиц, так как те не имеют права проживать в квартире, принадлежащей новому владельцу.

«Когда мы говорим об особенностях жилого помещения и его передачи новому покупателю, здесь действует принцип добросовестности сторон. Каждая из сторон должна действовать добросовестно и разумно для того, чтобы исполнить заключенный договор. Новое постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которым был утвержден тематический обзор практики применения законодательства о продаже жилых помещений, вопрос передачи жилого помещения фактически не разрешило. Проблема того, что делать, если продавец не передает жилое помещение покупателю, так и осталась», — констатирует юрист.
Он напоминает: сделка совершена, право собственности зарегистрировано за покупателем, и именно он решает, кто будет жить в его квартире. По мнению Носова, лучший вариант при отказе продавца выезжать — обращение в суд с требованием о передаче имущества и исполнении обязательства в натуре.
«После этого суд принимает соответствующее решение, и покупатель получает возможность на основании судебного акта добиться освобождения жилого помещения продавцом», — подводит итоги эксперт.